无证房产继承实务操作指引——以北京东城区姐妹共有继承纠纷为例
　　在房产继承纠纷中，无证房产的继承问题尤为复杂，尤其是当涉及多个继承人且房产权利状态尚未明确时。本文将以北京东城区一起姐妹共有继承纠纷为例，详细探讨无证房产继承的实务操作指引。
　　一、案件背景与核心争议焦点
　　案例涉及东城区一套尚未取得产权证的房产，该房产由已故父母购买，留有买卖合同和付款凭证。父母五年前去世，留下六个女儿作为第一顺序继承人。现在，姐妹们希望了解是否能继承该房产的使用权以及如何分割。
　　此案的核心争议焦点主要包括：
　　继承权主体资格认定：确认六个姐妹作为第一顺序继承人的法定身份，同时排除非婚生子女、养子女等特殊情形。
　　房产权利状态界定：明确商品房买卖合同的物权期待权性质，以及未取得产权证的房产是否可继承。
　　分割方式争议：姐妹们应如何分割房产，是等额分割还是考虑特殊贡献进行补偿。
　　证据链完整性构建：如何固定购房合同、付款凭证等关键证据，以支持继承权的主张。
　　二、法律实务要点解析
　　(一)继承权确认规则
　　根据《民法典》第1121-1127条，继承人范围明确为配偶、子女、父母，其中子女包括婚生子女、非婚生子女和养子女，享有平等继承权。在此案中，六个姐妹作为已故父母的婚生子女，均享有继承权。
　　同时，《不动产登记暂行条例》规定了预售商品房的抵押登记和权利人死亡后的预告登记变更程序。这意味着，尽管房产尚未取得产权证，但姐妹们仍可通过法律程序主张其继承权。
　　(二)无证房产继承特殊性
　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确了商品房买卖合同履行与物权变动的区分原则。即使房产尚未办理产权证，购房人仍享有合同项下的权利，包括继承权。
　　此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》涉及被查封房产的继承权保全程序。若房产被查封，继承人需通过法律程序保全其继承权，并在预售商品房抵押权实现时主张优先顺位。
　　(三)分割方式法律依据
　　《民法典》第308条规定了共有物分割的原则，即协商优先，协商不成由法院裁判，且分割不得损害不动产的效用。在此案中，姐妹们应首先尝试协商分割房产，若协商不成，可诉诸法院。
　　同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定了等额分割的例外情形，如对被继承人尽了主要扶养义务的继承人可以多分。这为此案中可能存在的特殊贡献补偿提供了法律依据。
　　三、系统化解决方案建议
　　(一)证据体系构建
　　为了支持继承权的主张，姐妹们需要构建完整的证据体系，包括：
　　继承权证明文件：如公安机关出具的亲属关系证明、死亡证明原件及殡仪馆火化证明。
　　房产权利辅助证明：如商品房预售许可证复印件、物业费缴纳记录、房地产开发企业出具的购房人身份确认书。
　　分割协商记录：录音固化协商过程(注意合法性风险)和书面分割方案(需各方签字捺印)。
　　(二)法律程序路径选择
　　姐妹们可以选择非诉讼解决途径，如申请人民调解委员会调解或向不动产登记中心申请预告登记变更。若协商不成，可诉诸法院，设计明确的诉讼请求，提交规范的证据，并主张优先购买权等特殊程序。
　　(三)风险防控措施
　　在继承过程中，姐妹们应拒绝任何单方处分房产的行为，注意共有房产租赁合同的约束力，并在遇到法院拍卖时主张优先购买权，监督执行款项分配。
　　四、实务操作要点提示
　　时效管理：继承权诉讼时效为知道或应当知道权利受侵害之日起3年，房产分割协商建议在继承开始后6个月内完成。
　　文书准备：准备继承权公证申请书模板和房产分割协议范本，明确共有份额及管理约定。
　　风险防控：拒绝签署任何放弃继承权的文件，注意保存微信聊天记录的原始载体。
　　结语
　　无证房产继承问题复杂且涉及多方利益，需要姐妹们共同努力，通过法律途径解决纠纷。建议采取“证据先行+程序并进”策略，重点确认继承权主体资格与房产权利状态。对于共有房产分割，应优先通过协商达成共识，协商不成可通过诉讼途径解决。在此过程中，务必注意预售商品房的物权期待权保护，必要时可申请法院对房产现状进行保全。建议委托具有不动产继承专业经验的律师团队，以确保合法权益得到维护。