离婚时房产与债务分割：法律规则与实务操作全解析
　　一、法律框架：共同债务与个人债务的界定
　　根据《民法典》第一千零六十四条，夫妻共同债务需满足以下条件之一：
　　共同意思表示：双方共同签名或一方事后追认;
　　家庭日常所需：一方以个人名义为家庭日常生活需要所负债务;
　　共同生产经营：债务用于夫妻共同经营或投资。
　　若债务超出家庭日常所需且未用于共同生活或经营，则属于个人债务。例如，丈夫因赌博产生的债务，因违反公序良俗且未用于家庭，通常被认定为个人债务。
　　实务案例：
　　2025年北京朝阳区法院审理的“李某诉张某债务纠纷案”中，张某因投资失败欠债200万元，债权人主张该债务用于夫妻共同经营的餐厅。法院经审理发现，餐厅注册在张某个人名下，且李某未参与经营，最终认定债务为张某个人债务，仅执行其在夫妻共有房产中的份额。
　　二、房产分割规则：共同债务与个人债务的不同路径
　　（一）共同债务场景下的房产处置
　　若债务被认定为夫妻共同债务，债权人可申请执行夫妻共有房产。执行程序遵循以下规则：
　　析产程序：法院先对房产进行析产，确定夫妻双方份额。例如，夫妻婚后购房，若无特殊约定，通常按各50%分割;
　　执行优先顺序：法院优先拍卖、变卖房产，以所得价款清偿债务。若房产为唯一住房，法院可能保留必要居住份额或给予宽限期;
　　债权人救济：若房产拍卖后不足以清偿债务，债权人可继续追索夫妻其他共同财产。
　　实务案例：
　　2025年上海浦东新区法院审理的“王某诉陈某债务纠纷案”中，陈某因经营公司欠债500万元，债权人主张债务用于夫妻共同生活。法院经审查认定，陈某公司收入用于家庭开支，且妻子参与部分经营决策，最终判决房产整体拍卖，所得价款按60%(陈某)、40%(妻子)比例分配，其中陈某份额用于偿债。
　　（二）个人债务场景下的房产处置
　　若债务为丈夫个人债务，房产分割需区分以下情形：
　　婚前购房婚后共同还贷：房产归登记方所有，但需补偿另一方婚后共同还贷部分本金及对应增值。例如，丈夫婚前购房总价160万元(首付60万元+贷款100万元)，婚后共同还贷30万元，离婚时房价300万元，补偿额计算公式为：
　　补偿额=(购房总价款共同还贷本息​)×离婚时现价×50%=(16030​)×300×50%=28.125万元
　　婚后购房共同债务：若房产为婚后购买且债务用于购房，即使登记在一方名下，仍属于共同财产，需均等分割并共同承担债务。
　　实务案例：
　　2025年广州天河区法院审理的“赵某诉周某债务纠纷案”中，周某因个人消费欠债80万元，债权人申请执行夫妻共有房产。法院经审查认定，债务未用于家庭生活，且房产登记在夫妻双方名下但购房款由周某婚前财产支付。最终判决仅执行周某在房产中的30%份额，妻子份额不受影响。
　　三、实务操作建议：风险防范与证据留存
　　（一）债务性质证据留存
　　共同债务证明：保留债务用于家庭生活的证据，如转账记录、消费凭证、共同经营协议等;
　　个人债务抗辩：收集债务未用于共同生活的证据，如赌博记录、个人消费发票、债权人知情声明等。
　　（二）房产份额约定
　　夫妻可通过书面协议约定房产份额，例如约定妻子占70%、丈夫占30%。此类约定需办理公证或登记，以对抗第三人主张。
　　（三）执行程序应对
　　执行异议申请：若房产被错误执行，妻子可在15日内向法院提出执行异议，主张份额或居住权;
　　替代性住房安排：若唯一住房被执行，可与债权人协商提供租金补贴或小面积住房替代。