离婚房产分割争议：如何精准判定夫妻共同财产属性？
　　离婚诉讼中，房产分割往往是争议焦点。一方主张“婚前购买属个人财产”，另一方坚持“婚后还贷属共同财产”——这种分歧背后，是对夫妻共同财产认定规则的误解或滥用。本文结合《民法典》及相关司法解释，从认定标准、实务操作要点及典型案例三个维度，解析离婚房产分割中共同财产的判定逻辑。
　　一、认定标准：法定范围与特殊情形的“双重考量”
　　根据《民法典》第一千零六十二条，夫妻共同财产的认定需遵循以下标准：
　　法定范围：婚姻存续期间所得房产
　　婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方通过以下方式取得的房产，原则上属于共同财产：
　　婚后共同购买：无论房产登记在谁名下，只要购买行为发生在婚姻存续期间，且未明确约定归一方所有，即属于共同财产。
　　婚后继承或受赠：若遗嘱或赠与合同未明确房产归一方所有，则属于共同财产。例如，父母在遗嘱中未指定房产仅由子女继承，而是表述为“由子女及其配偶共同继承”，则房产为共同财产。
　　婚后用共同财产还贷：若一方婚前购买房产，但婚后用共同财产还贷，则房产增值部分及已还贷款本金及利息属于共同财产。
　　特殊情形：书面约定优先
　　夫妻可通过书面协议约定房产归属，约定应明确具体且不违反法律强制性规定。例如：
　　婚前协议：双方在婚前签订协议，约定某房产归一方所有，即使该房产在婚后取得，仍按约定处理。
　　婚后协议：双方在婚姻存续期间签订协议，变更房产归属，需办理产权变更登记手续方能生效。
　　典型案例：在2025年上海市某区法院判决的案件中，男方婚前购买房产，婚后与女方签订协议约定房产归双方共同所有，并办理了产权变更登记。离婚时，法院认定该房产为共同财产，按双方贡献程度分割。
　　二、实务操作要点：产权登记、资金来源与协议约定的“三重验证”
　　产权登记：初始登记与变更登记的“时间节点”
　　房产产权登记是判定共同财产的重要依据，但需结合购买时间、登记时间综合判断：
　　婚前购买且登记在一方名下：若婚后未变更登记，且无共同还贷或书面约定，通常属于个人财产。
　　婚后购买且登记在双方名下：无论出资比例如何，均属于共同财产。
　　婚后购买但登记在一方名下：若能证明购房资金来源于共同财产(如工资、奖金、投资收益等)，仍属于共同财产。
　　资金来源：婚前财产与婚后财产的“隔离规则”
　　若一方主张房产为个人财产，需证明购房资金完全来源于婚前财产，且未与婚后财产混同：
　　婚前存款专用账户：若一方将婚前存款存入专用账户，婚后仅从该账户支付购房款，且无其他资金流入，可认定为个人财产。
　　父母全额出资：若一方父母在婚前全额出资购房，且登记在子女名下，视为对子女的个人赠与，属于个人财产。
　　部分出资与共同还贷：若一方父母部分出资购房，剩余款项由夫妻共同还贷，则房产增值部分及已还贷款本金及利息属于共同财产。
　　风险提示：若婚前财产与婚后财产混同(如将婚前存款转入共同账户用于购房)，则难以证明资金来源的独立性，房产可能被认定为共同财产。
　　协议约定：书面形式与公证程序的“双重保障”
　　夫妻可通过书面协议约定房产归属，但需注意以下要点：
　　书面形式：协议必须采用书面形式，口头约定因举证困难难以被采信。
　　公证程序：建议对协议进行公证，增强证据效力。例如，在2024年江苏省某市法院判决的案件中，双方签订房产归属协议但未公证，离婚时一方否认协议效力，法院因无法确认协议真实性未予采信。
　　产权变更登记：若协议约定房产归一方所有，需办理产权变更登记手续，否则可能因未履行物权变动程序而被认定为未生效。
　　三、典型案例解析：从“个人财产”到“共同财产”的认定逻辑
　　案例背景：2021年，张某与李某结婚。2020年，张某父母出资300万元为其购买婚房，登记在张某名下。2022年，张某与李某签订协议，约定房产归双方共同所有，但未办理产权变更登记。2025年，双方离婚，李某主张房产为共同财产，要求分割。
　　法律分析：
　　初始登记与资金来源：房产由张某父母婚前全额出资购买，且登记在张某名下，若无其他约定，应认定为张某的个人财产。
　　婚后协议的效力：双方签订协议约定房产归共同所有，虽未办理产权变更登记，但根据《民法典》第一百四十三条，协议内容不违反法律强制性规定，且双方具有完全民事行为能力，协议有效。
　　产权变更登记的缺失：未办理产权变更登记不影响协议效力，但可能影响物权变动。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。但本案中，双方已通过协议明确房产归属，且协议签订于婚姻存续期间，法院可依据协议判决房产为共同财产。
　　实务启示：
　　区分“物权变动”与“债权约定”：产权登记是物权变动的依据，但夫妻间的财产约定可产生债权效力。即使未办理产权变更登记，协议仍可能被认定为有效，影响房产分割。
　　重视书面协议与公证程序：在涉及房产归属的约定中，建议采用书面形式并办理公证，增强证据效力，避免因形式瑕疵导致协议无效。
　　结语：离婚房产分割中共同财产的认定，是法律对“财产来源”与“婚姻关系”的双重考量。当事人需在尊重法律规则的前提下，通过证据收集与协议约定维护自身权益。法律不保护“疏于举证者”，但也不会纵容“恶意隐瞒者”——唯有理性应对，方能实现房产分割的公平与正义。