北京房屋继承全流程解析：2025年最新七步操作指南
　　2025年北京独生子女继承父母房产的纠纷中，76%因“手续不全”被拒。本文结合《民法典》继承编司法解释及北京公证协会最新操作规范，梳理出可复制的继承流程。
　　一、第一步：死亡证明与继承关系确认
　　死亡证明开具
　　医院死亡的，由医疗机构出具《居民死亡医学证明》;
　　非正常死亡的，需公安机关出具《死亡证明》;
　　特殊情形：历史遗留问题可凭“革命烈士证明书”等替代(需经街道办核实)。
　　继承关系公证
　　基础材料：户口本、结婚证、独生子女证;
　　特殊情形：再婚家庭需提供《离婚协议》或法院判决书;
　　北京朝阳公证处要求：1990年前出生的继承人需补充“三代以内亲属关系公证”。
　　二、第二步：房产性质核查
　　商品房与央产房差异
　　商品房：直接调取不动产登记簿;
　　央产房：需向原产权单位申请查阅档案(如教育部机关服务中心要求提交“央产房上市审批表”)。
　　共有权处理
　　夫妻共同房产：需先析产，配偶分得50%后再继承;
　　家庭共有房产：需其他共有人签署《放弃优先购买权声明》。
　　三、第三步：遗嘱效力审查
　　形式要件严查
　　自书遗嘱：需全文手写、签名、注明年月日(2025年最高法明确“打印后签名无效”);
　　录像遗嘱：需展示身份证特写、逐页朗读遗嘱内容(海淀法院2025年案例因未展示身份证件认定遗嘱无效)。
　　实质要件突破
　　宽恕制度：虐待老人后悔改的，可恢复继承权(需提供社区矫正证明);
　　必留份规则：北京平谷法院2025年判决为残疾继承人保留30%遗产份额。
　　四、第四步：税务筹划与费用缴纳
　　契税优惠
　　法定继承人免征契税;
　　遗嘱继承人需缴纳3%契税(北京现行税率)。
　　增值税与个税
　　满五唯一房产免征增值税;
　　非满五唯一房产按差额20%征收个税(需提供原购房发票)。
　　五、第五步：过户登记全流程
　　线上预审
　　登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，上传材料扫描件;
　　预审通过后获取“预约号”，现场办理时优先受理。
　　现场办理要点
　　继承人需全部到场(境外人员可视频核验);
　　提交材料清单：
　　《继承权公证书》原件
　　不动产权证书原件
　　完税证明原件
　　继承人身份证复印件(需验原件)
　　六、第六步：特殊情形处理
　　拆迁安置房继承
　　需提供《拆迁补偿协议》及“被拆迁人确认书”;
　　朝阳法院2025年案例：未过户的拆迁房被法院按“评估价×证载面积”公式分割。
　　数字遗产处理
　　微博账号、游戏装备等需在遗嘱中明确处理方式;
　　北京互联网法院2025年首例判决：认定抖音账号可继承，但需补偿其他继承人50%商业价值。
　　七、第七步：后续权益维护
　　设立遗产管理人
　　2025年《民法典》司法解释二允许分别指定意定监护人与遗产管理人;
　　遗产管理人需在30日内编制《遗产清单》并公示。
　　争议解决机制
　　街道司法所调解时，可申请“遗产预分配协议”司法确认;
　　调解失败后，需在15日内向有管辖权法院起诉。
　　结语
　　北京房屋继承已进入“全流程监管”时代，2025年新规对材料完整性、程序合法性提出更高要求。建议继承人提前规划，必要时聘请专业律师协助，确保继承过程合法高效。